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蒋玮:关于对紫金国际商业步行街经营情况的调研

作者:蒋玮 编辑:李庆石 2017-02-28 18:51:59
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  紫金国际商业步行街位于县城主街道紫金中路,步步高超市居于其中,紧邻人流量大的双牌汽车站和县人民医院,地理位置十分优越。按理说步行街的店铺应该生意兴隆,越做越好,越做越活。然而,两年时间过去了,业主和商户美好的愿望并没有实现,步行街经过短短几个月的繁华后,生意不但没有“火”起来,相反“冷”了下去。是什么原因造成步行街经营举步维艰,每况愈下呢?我就这个问题进行了专门调查。

  一、基本情况

  紫金国际项目始建于2008年,项目占地面积70多亩,总建筑面积为86000㎡,主要由“紫金国际花园”小区和“紫金国际商业步行街”两个部分组成。其中小区住宅总建筑面积为70000㎡,商业总建筑面积为16000㎡,其中步行街一层门面136个,总面积6066㎡,二层门面126个,总面积5839㎡。步行街于2011年9月23日正式开业,主要经营服装、床上用品、皮鞋皮具等,当时有近40个国内外知名品牌商家进驻。目前一层的136个门面已关门74个,占门面总数的54%,还有18个门店已贴出了清仓转让广告,其它门店生意也经营萧条,难以为继,处于半歇业状态。

  二、原因分析

  经调查,目前紫金国际商业步行街出现的经营现状,既有客观方面的因素,也有主观方面的原因。

  1、县域消费力分散。双牌人口本来就不多,外来流动人口也十分有限。从行政区域上看,阳明山、麻江、茶林三地的消费基本上流到了零陵,江村、理家坪、打鼓坪三个乡镇的消费基本上流到了道县,因此到县城购物的消费者只是县城周围的乡镇居民,直接导致了县城购买力的分散。由于人气不旺,部分想落户步行街的商家长期徘徊观望,不敢进驻街内。已落户步行街商家,也因人气低迷无法获得良好业绩而使其经营信心受挫,以致想逐渐退出。目前步行街的现实状况也真实地反映了人气不旺是导致经营者大面积亏损的根本所在。同时,我县处在距市“半小时经济圈”中,近年来,随着我县经济的持续增长,居民生活水平逐年提高,私家车越来越多,每逢节假日和周末,这类消费者携全家驱车前往冷水滩和零陵游玩、购物、消费,造成了购买力的流失。网上购物的兴起在一定程度上又分散了有限的购买力,传统的店面购物已经受到网络购的严重冲击。上述因素对步行街商业经营有着直接或间接的影响,进一步弱化了步行街的商机人气。

  2、配套设施不完善。通过走访业主和询问部分消费者了解到,商业步行街的基础设施欠齐全、配套设施欠完善。一是步行街的进出口没有显著的标识,难以引起乡镇和过境的外地消费者的关注。二是步行街紧邻紫金中路的207国道,该路段是县城的重点整治路段,没有划出专门的停车位,顾客购物停车不方便。三是公共设施不齐全。整过步行街没有配置休闲座椅,绿化树木还处在种植阶段,绿化美化效果不明显,等等,这些问题的存在虽然不能说直接影响到经营效益,但在一定程度上给消费者带来了诸多不便和视觉上的不适,久而久之,影响了消费者来此游玩、购物的欲望。

  3、经营机制不活。从两年来紫金国际商业步行街的经营行业来看,除少数几个门面经营床上用品和鞋类处,绝大多数门店以经营服装为主,而经营服装又以名牌为主,这种定位上的偏差,人为的放弃了中低收入的消费群体。与此相反,消费名牌服装的群体,恰恰是购买力外流的那部分收入相对较高的群体,也就是说,要买名牌服装的消费群体不会在我们的紫金国际步行街购买,往往到大中城市的专卖店购买。再则,多数经营者经营机制不灵活,换季商品,换代商品处理时,只求眼前利益,该给消费者的拆扣不到位,对顾客的促销力度不大。同时,据群众反映,个别步行街品牌服装店还存在掺杂使假,以次充好等不良行为。这种不良行为的存在,很大程度上损害了商业步行街的信誉。

  4、宣传策划不到位。宣传策划是所有成功商业步行街繁荣发展的重要手段之一。我县的商业步行街无论是建筑商,还是各店铺经营者,对步行街的宣传推广重视不够,缺乏系统的、长远的、明确的宣传推广计划。除2011年开业前期建筑商为了推销店铺进行了一次策划宣传外,至今没有开展一次像样的宣传推广活动。不要说县外来我县的流动人群,就连本县部分乡镇的群众,对我县商业步行街也是知之不详。同时,门面交业主经营后,实行的是独立分散的个体经营模式,各自策划,自我促销,整个步行街经营策划杂乱无章,没有统一时间整体策划,没有形成整体优势,这也直接或间接导致了目前商业步行街经营惨淡局面。

  5、经营环境欠优。商业步行街开业初期,步行街的投资方通过招商,引进了小绵羊游乐场进驻了商业步行街的2楼,此“游乐园”场地达2000多平方米,占整个2楼的三分之一以上。游乐园配备了玩具火车、滑梯、充气城堡、蹦蹦床、电子游戏机等30多种有趣的游乐设备,弥补了我县没有大型儿童游乐场所的空白。由于收费便宜,每天游乐场生意火爆,往来人员络绎不绝。同时也给步行街带来了人气和商机。但“小绵羊游乐场”在我县的经营只是昙花一现,很快便衰败下去。究其原因有以下三个方面:一是游乐场的电子游戏有涉赌涉暴嫌疑,受到相关部门多次查封。二是一些社会闲杂人员多次到游乐场敲诈勒索,定期索要高额的“保护费”,否则就寻衅滋事,严重威胁到经营者的生命财产安全。三是游乐场人员众多,声音嘈杂,夜昼营业,对附近居民影响较大,引起了部分小区居民不满,经常有居民到游乐场恐吓吵闹等等。由于经营环境欠佳,经营者缺乏稳定感和安全感,经营积极性受到打击,无法正常营业,被迫停业,此后步行街人气越来越差,逐渐冷清。

  四、对策建议

  培养和繁荣步行街是一项长而期艰巨的工作,需要政府及相关部门、开发商、业主等多方共同努力,为此我们提出如下建议:

  1、进行顶层规划。商业步行街地处县城中心,有一定的地理比较优势。按照全县“小城大提质”的目标,建议在对面公路局、县人民医院在拍卖处置过程中,结合现有的商业基础,以步步高超市、紫金商业步行街为中心,以公路局、人民医院资产处置改造为两翼,将该区域明确定位为县城商业中心,从长规划,逐步实施,以把人心定于此,把商机聚于地。

  2、完善配套设施。政府各相关职能部门要督促紫金国际的开发商要严格按照设计方案完善建设好末建设的项目,特别是相关的配套设施要建设到位,如公共休息场所、公共卫生设施等。要建设好步行街两个街口的标识,提升人们对步行街的关注度,及时更新步行街里的损毁设施,规划好临时停车车位,搞好亮化绿化美化,完善各项功能,为消费者提供一个方便舒适的购物环境。

  3、激活运营机制。一是大力开展各类促销活动。要积极鼓励各业主利用节庆日经常性地举办多类型、多样式的各类的让利促销活动,将消费者的眼光吸引到步行街来,提升步行街的人气,以人气聚集商机。二是在目前商业步行街还处在经营初期,商机不旺的情况下,业主委员会要说服各业主、物业管理部门要积极采取各种方式培育步行街的发展,如适当降低门面租金和物业管理费,减少现有经营户的经营成本,以巩固街内现有经营户的士气,同时也会吸引一批等待观望的经营户,下定决心,放心投资。三是业主委员会要加强市场调查,积极引导各业主错位经营,特色发展。街内的同类商品,要高、中、低档相配套,以满足不同层次的消费需求。四是要引导各经营户加强行业自律,坚决杜绝掺杂使假,以假冒真,以次充好的情况发生,诚信待客,守法经营,共同维护好步行街的商业信誉。

  (五)提振步行街人气。人气不旺,商机无望。提振人气,创造商机成了当前商业步行街的当务之急。一是加大招商力度。各业主、业主委员会要从步行街的实际出发,立足当前,采取让利减费,放水养鱼的办法来吸引客商投资,逐步培育商机人气,形成良性循环。二是要搞活步行街游乐场。搞活游乐场,对提振步行街人气具有不可替代的作用。特别是已经经营了一年多的“小绵羊”游乐场,已为步行街聚集人气发挥了重要作用。要规范引导游乐场合法经营,健康发展,让广大消费者去得放心,玩得开心。三是要赢造良好的治安环境。公安部门要坚决打击各种破坏市场经济秩序和发展环境的不良行为,特别是对到商业步行街寻衅滋事,敲诈勒索的一些不法分子,要从重从严从快予以坚决打击,保护好投资者的合法权益,确保客商进得来,留得住,发展好。 (双牌县商务局 蒋玮)

[责编:蒋国庆]

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