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邓传坤:双牌城市建设土地管理大有作为

作者:佚名 编辑:李庆石 2017-02-28 18:51:53
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  双牌县建县晚,底子薄,在人口规模与人口密度、经济规模与发展水平、基础设施与城市体量等方面,不用说与地级市相比较,就是与祁阳、道县、冷水滩等县区相比较,都显得微不足道。当我们纯粹面对农村的时候,它叫"城";可当面对真正的都市的时候,我想它仅仅称"山区小县城"。这就是我们进行城市规划、建设和管理必须面对的基点与现实。它有自己独特的一面:首先,我们的城市居民尤其是近几年城镇化过程迅速形成的居民绝大多数都不是纯粹的市民,应该说农民的特性还很重;其次我们的文化底蕴并不深厚,相对厚重一点的阳明山"佛"文化与县城较远,只能作为县城的一张名片;再次,由于经济和文化的双重影响,我们的城市没有像大城市那样截然分明的富人区和贫民窟,也因为城市体量小(老城建成区不足4平方公里,约6000亩),又紧靠农村,城市功能分区也不明显和突出。那么,如何加强我们城市建设当中土地资源管理,破解建设难题,我认为:


  第一,高标准规划定位。规划是龙头,顶层设计的规划是保证土地合理利用和开发经营的前提条件,这就要求我们高起点策划、高标准规划。首先要定准位、布好局。对于我们双牌而言,环山绕水,狭小的空间是我们的劣势,同时也是我们的优势。在做规划时,完全可以把原来阻隔我们的紫金山、潇水、永江河规划于城市之中,让山与水成为城市园林景观,形成"城在山水中,山水在城中"的城市风格,打造山水园林宜居城市。同时,配套日月湖湿地公园、五里牌电站坝区平湖、沿江风光带等项目建设,将河东新区打造成高档住宅及别墅区,以低价、高质、超值来吸引零冷两区甚至长沙以至更远地方的消费投资群体,由此带动良村片区,彼此呼应;将老城区穿衣带帽,"白改黑",大力实施旧城改造;将城北新区升级省级示范工业园,配套火车商贸区、青龙洞旅游区等项目,形成"一城三区"的城市布局。其次必须严格按照规划的要求以经营城市的理念来坚持城市开发,一张蓝图划到底,政策不折腾、不走样。


  第二,细措施管理调控。提升政府调控土地能力,就必须做好土地储备开发工作。它既体现在政府能储备多少优质土地上,又体现在这些土地能产生多大效益上。根据十二五规划,2015年我县城镇化率达38%,城镇人口8万,城镇规划面积7.5平方公里,2020年城镇化率达45%,城镇人口9.2万,城镇规划面积9.6平方公里,土地范围扩大到东至河东霞灯片,南至党校八亩田村,北至良村并将工业园与老城区连接成片。可以看出,人口城镇化速度(增长18%)明显低于土地城镇化速度(28%)。因此,可以依次序分年度将河东新区霞灯片1000亩、永水河片200亩(县财政局、三小、断桥)、城南党校300亩、良村1500亩、工业园600亩土地纳入储备笼子。其中2014年储备1500亩,分别在河东新区1000亩,城北新区400亩,老城区100亩。


  第三,严要求开发落实。要实现储备计划的话,目前最大的两个短板就是资金和征地拆迁落实。对于征地拆迁落实难的问题,可以借鉴海南三亚月川模式,一方面实行县乡村三级联动和奖罚并行的工作机制,并作为加减分项目纳入相关乡镇及村委的年终综合考核体系,发挥它们的主观能动性,充分调动乡镇村的工作积极性,改变以往征地拆迁国土资源部门单兵做战的办法。对按期完成任务的按1000元/亩给予奖励,并给予适当加分,而完不成的则扣除相应分数。一方面实行预留地制度,按照城市规划和土地规划,由政府和被征地拆迁农民共同选址,预留征地总量5%的国有出让土地给村组,让农民成为征地拆迁的实施者,充分保证被征地拆迁农民的利益,做到政府、群众双赢。同时,农民集体获得预留地的巨额资金后,也可用于村办企业或发展实业,为村集体经济发展和解决农民就业、生活来源以及长远发展提供保障。储备资金主要是征地资金、拆迁资金、安置资金和用地报批上缴国家税费四个方面。对于缺少资金的问题,可以借鉴我县道路"白改黑"、沿江风光带、县人民医院旧址改造的先进经验,采用"BT"模式,引进有实力、有口碑、有经验的企业先行垫资,再进行回购或转让,变资源为资产、变资产为资本。这种模式在我省安化县实施过,是有鉴可行的。由于垫付资金相当巨大,因此它既需要双方的诚心,更需要双方的信心。以河东新区为例。储备资金约需10万元/亩,共1亿元,由垫资企业垫付,年利息2400万元。土地分两年投入市场,每年500亩,土地价格预计50万元/亩,共计收入5亿元,除去储备资金1亿,两年利息4800万,预留地2500万,奖励(或工作经费)100万,政府可收益3.26亿。垫资企业可优先参加土地处置,若该企业摘牌后,垫资的资金和利息可转为土地出让价款。


  最后,在旧城改造方面,"抓大不放小",通过县人民医院旧址城市综合体的幅射和带动,盘活存量,加强对林业局、人武部、建筑公司等地块的综合开发利用,节约集约用地,提高土地利用率,打造城市新亮点。
(双牌县国土资源局  邓传坤)

作者:佚名

编辑:李庆石

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